Bolha imobiliária em Portugal: realidade ou ficção

Nº 1717 - Outono 2011
Publicado em Nacional por: Fernando Sequeira (autor)

De há alguns anos a esta parte, mesmo muito antes do pico de crise que atravessamos, começou a entrar na informação económica, mesmo que não especializada, a problemática das diferentes bolhas especulativas, uma das características do capitalismo na sua actual fase. Assim, foram a bolha tecnológica, a bolha imobiliária, etc. todas elas bolhas especulativas.

De acordo com especialistas, estaremos perante um “…fenómeno de bolha especulativa, quando, num mercado, o preço que é fixado se afasta duradoura e cumulativamente do preço de equilíbrio teórico, tal como poderia ser calculado a partir dos dados de base característicos do mercado…” (1).

Perante este quadro conceptual geral, e focando-nos no imobiliário, “...a bolha imobiliária reflecte uma forte valorização do preço dos imóveis, ou seja, quando os preços no mercado imobiliário estão acima ou muito acima do seu real valor e os compradores continuam dispostos a comprar activos, criando um ciclo especulativo em que é difícil estabelecer um fim. A ameaça consiste numa rápida queda dos preços…” (2).

É com base nesta perspectiva, que economistas e técnicos do imobiliário de serviço ao sistema, decretam que num dado país há ou não há bolha imobiliária, e, no caso português, decretam que não houve, não há, nem poderá haver a ocorrência de tal bolha.

De facto, a corrente de pensamento dominante, afirma que, contrariamente a outros países - Espanha, Irlanda, Grã-Bretanha, etc.- em Portugal não há nenhuma bolha imobiliária, baseada no facto de, em Portugal, os preços não terem subido tanto, quanto nesses países.

Quando afirmam que em Portugal não há nenhuma bolha imobiliária, tomando por base a evolução do preço da habitação, escoram-se no facto de haver países, como a Irlanda, em que tomando para índice 100 o ano de 1996, este índice atingiu o valor de 300 em 2006 (256 em 2011), em Espanha atingiu o valor de 280 em 2007 (256 em 2011), em Itália atingiu o valor de 177, que estabilizou entre 2005 e 2009, e em Portugal atingiu o valor de 154 em 2009 (3).

Mesmo assim, em Portugal, o preço cresceu 54 % em 13 anos, ou seja, um crescimento de 4,15 % ao ano, valor muito superior ao crescimento do Iìndice de Preços no Consumidor (IPC) nesse período.

Todavia, a mensagem que o pensamento dominante verdadeiramente pretende fazer passar, é que não há nenhuma questão imobiliária, não há nenhum problema no imobiliário em Portugal.

Porém, mesmo neste quadro ideológico dominante, começam a aparecer alguns especialistas que afirmam que “…a bolha imobiliária começa a dar sinais…” (4), ou que “não existe uma bolha imobiliária de grandes proporções…” (5), o que significa que admitem que ela existe, só que ela não é de grandes proporções.

Por outro lado, mesmo na estrita perspectiva dos preços, também começam a aparecer indícios fortes que confirmam que a bolha existe e que já teve lugar o seu rebentamento, que não ainda o clímax deste. São exemplos, o facto do fisco, em muitas circunstâncias, estar a avaliar fogos por valores superiores aos do mercado (4), quando a prática de muitas anos era exactamente a contrária (por exemplo, em Lisboa, era, pelo menos nas zonas mais valorizadas, cerca de metade do valor comercial), o facto de o Memorando de Entendimento poder impor uma descida do valor dos imóveis entregues como garantia em processos hipotecários(6), de os preços já terem caído no último ano, entre 10 e 15 %, sobretudo nas zonas periféricas das grandes cidades, mas não só (7), (17), para além de haver milhares de fogos sem valor de mercado, pois simplesmente há anos que não conseguem ser vendidos(4).

Todavia, este enfoque, apresenta, quanto a nós, uma visão muito simplista, redutora e unilateral da questão do imobiliário.

Brutal sobre-produção

É uma visão simplista, redutora e unilateral, porque se foca exclusivamente nas alterações de rendibilidade do negócio imobiliário considerado em si mesmo, ignorando a perspectiva macroeconómica e social, designadamente os efeitos sobre o emprego, as lógicas de investimento, os processos de falências de empresas directa ou indirectamente associadas ao imobiliário, as questões do urbanismo e do uso do solo e os efeitos sobre a saúde económica e financeira do sistema bancário e por consequência, de toda a economia.

Chamemos-lhe bolha imobiliária, ou qualquer outro nome, o que estamos é objectivamente perante um fenómeno persistente de brutal sobre-produção, particularmente de habitação, e, em menor escala, também de escritórios, decorrente de uma lógica especulativa, perversa e predadora, resultado das políticas de investimento do capital, particularmente do grande capital.

Esta é uma tese que está por demonstrar, e da qual discordamos totalmente.

Observemos com algum detalhe algumas das facetas do problema.

A partir do início da década de 90 e num processo sempre em aceleração até 2002, e que, só agora, em plena agudização da crise, começa a decrescer com algum significado, o grande capital encontrou no sector imobiliário uma nova área de intervenção.

Como é conhecido, para isso contribuiu, no fundamental, e a partir de cerca de meio do período, a descida das taxas de juro após a adesão ao euro, bem como de múltiplos e diversificados apoios do Estado à compra de habitação.

Foram actores privilegiados desta verdadeira doença que atacou a economia nacional, desde logo o sistema financeiro, mas também, embora em menor escala, os promotores imobiliários e as empresas de construção civil de média e grande dimensão e as próprias autarquias – cujo estrangulamento financeiro as empurrou para a procura deste tipo de receitas.

Por outro lado, não nos esqueçamos que quase 99 % dos edifícios são construídos por privados, dado o papel insignificante do Estado e das cooperativas, nos últimos anos neste sector.

Em Março de 2011, existiam em Portugal 5 879 845 fogos, dos quais, 1 505 662 eram fogos novos construídos entre 1991 e 2009, isto é, nos últimos 19 anos construíram-se pelo menos 25,6 % do total de fogos existentes em Portugal (8).

Enquanto que na década de 80, foram construídos em média, cerca de 28 mil fogos por ano, este número chega aos 64 mil entre 90 e 97 e aos 92 mil entre 97 e 2009, atingindo valores médios superiores a 118 mil entre os anos de 1999 e 2003, com um pico em 2002 de 130 mil fogos construídos.

Valores absolutamente inimagináveis, pois diversos especialistas propõem que o número de habitações novas a construir, tendo em vista o crescimento das famílias e alguma reposição do parque por envelhecimento, porque porventura não passíveis de reabilitação, não deverá ultrapassar os 30 mil fogos por ano, o que significa que se terá construído quase um milhão de fogos para além das necessidades, entre 1991 e 2009.

Esta política criminosa, de verdadeiro desastre nacional, envolveu verbas astronómicas – a preços correntes, e de forma muito prudente, estamos a falar de um investimento em construção de cerca de 130 mil milhões de euros.

Esta política de tudo à construção civil, que deu uma aparência de saúde e de algum dinamismo à economia portuguesa, pois durante alguns anos, foi responsável pelo crescimento do produto, apresentou e apresenta aspectos profundamente contraditórios e perigosos, pois que desviou verbas imensas necessárias ao investimento produtivo, particularmente de bens transaccionáveis, designadamente nas fileiras dos recursos naturais, sempre de alto valor acrescentado nacional, conduziu ao endividamento das famílias – segundo o Banco de Portugal (BdP) este era de 5,8 mil milhões em Dezembro de 1990, de 50 mil milhões em 2000 e de 122 mil milhões em Maio de 2010 (cerca de 70,5 % do PIB do ano) – do endividamento do sistema financeiro perante a banca estrangeira – o principal motivo da dívida externa não pública, situação por nós diagnosticada há já alguns anos (9) e confessada muito recentemente por importantes banqueiros portugueses em entrevista dada a um jornal diário – e o endividamento de muitas e muitas empresas de construção.

Política de suicídio

A este propósito, observe-se a lógica simultaneamente desindustralizante e de especulação imobiliária, mesmo já após o pico de construção de 2002. Assim, em 2004, enquanto por cada trabalhador empregue na construção civil, na República Federal Alemã (RFA) havia 5 na indústria transformadora, em Itália 2,7, em França 2,5 em Portugal havia somente 1,8 (10).

Porém, se agora tomarmos a relação entre os VAB da indústria transformadora e a construção civil, esta relação é, para o mesmo ano, de 7,54 na RFA, 3,49 na França, 4,9 na Suécia e 2,57 em Portugal (10).

Esta política de suicídio ainda não parou, pois ainda em 2009, já em pleno agudizar da crise, ainda foram concluídos cerca de 69 mil fogos. Mas, mais grave ainda, e atendendo ao intervalo de tempo, vários anos, que medeia entre a decisão de investimento e a construção e a sua conclusão, em 2008 ainda foram emitidas mais cerca de 28 mil licenças e em 2009 cerca de 21 mil para construção de novos fogos (11).

Independentemente da enorme pressão exercida sobre as famílias para a aquisição de casa própria, a par das antigas não vendidas e de outras vagas, que no seu conjunto, atingem cerca de um milhão de casas devolutas (12) – a diferença entre a produção e a procura foi aumentando. Embora não existam valores coincidentes nem credíveis, relativamente ao número de fogos por vender – novos e usados – ou não ocupados, em 2007, conforme estudo por nós realizado (9), estes oscilaram entre 550 a 650 mil.

Estes valores serão actualizados e sustentados, com referência a Março de 2011, após a publicação da versão definitiva do Census 2011. De acordo com o Census de 2001, estavam vagos 10,8 % dos alojamentos existentes à data, ou seja, cerca de 522 milhares de fogos. Não nos esqueçamos contudo, que desde essa data até 2009 (inclusivé), foram construídos, pelo menos mais 740 mil fogos.

De acordo com alguns especialistas do imobiliário, o excedente de fogos existente, parando a construção de novos fogos, daria para as necessidades previsíveis até 2050 (13).

Em finais de 2007, calculei, de forma prudente, que tal valor, a preços correntes do ano, atingiria os 90 mil milhões de euros. No quadro de uma conferência realizada pelo jornal Expresso em Setembro do ano passado, segundo alguns especialistas aí presentes, o valor das casas devolutas, deveria à data atingir os 100 mil milhões de euros (12), o que, dada a correcção de preços, dá valores muito semelhantes, ou seja, cerca de 58 % do PIB de 2010.

Enquanto que entre 2001 e 2011, o número de fogos cresceu cerca de 16 %, o número de famílias no mesmo período, embora tenha crescido mais do que em períodos anteriores, devido a alterações relevantes na sociedade portuguesa – mais divórcios, mais famílias monoparentais, etc. – cresceu 12 % entre 2001 e 2011. Como se verifica, existe um diferencial de 4% entre as taxas de crescimento das duas variáveis, pelo que o excesso de novas casas é seguramente superior a este valor, pois que muitas das novas famílias continuam a viver em casa de familiares.

Este processo de produção irracional de habitação nova – ao mesmo tempo que existem centenas de milhar de edifícios a exigir reabilitação e centenas de milhar de famílias sem habitação condigna (9) – que além de consumir poderosos meios financeiros, consome um bem único e escasso que é o solo, contra a corrente das novas teses urbanísticas, encerra em si mesmo perigos imensos, constituindo uma verdadeira bomba-relógio, que pode ser acelerado pelo agudizar da crise nas actuais circunstâncias.

Observemos com algum detalhe estes aspectos.

No domínio da actividade dominante a montante, ou seja a construção civil (construção de edifícios residenciais e não residenciais), os efeitos da sobreprodução na fase de rebentamento da bolha já estão a ser devastadores.

Desde meados da última década até agora, já encerraram dezenas de milhar de empresas de construção civil. Por exemplo, nos três últimos trimestres de 2010, encerraram por dissolução, cerca de 10,8 empresas por dia, enquanto que, no primeiro trimestre de 2011, encerraram cerca de 6,7 empresas por dia (16).

De forma continuada, pelo menos desde Agosto de 2010, que a apreciação da actividade pelos empresários é sempre negativa (variando entre -24 e -42) (16).

Por outro lado, desde 2002, foram parar ao desemprego cerca de 230 mil trabalhadores (mais de 30% do total de desempregados em sentido estrito) e nos últimos dezoito meses desapareceram 110 mil empregos no sector.

No domínio dos promotores imobiliários – que relativamente às empresas de pequena dimensão, se confundem muitas das vezes com as próprias empresas de construção civil – a situação é também, obviamente, muito complicada.

Desde logo a questão do brutal stock imobilizado de casas por vender, questão que já anteriormente observámos com algum detalhe, e que repercute, quer directamente na viabilidade dos promotores, quer indirectamente nos bancos.

Com já atrás observámos, alguns especialistas referem que tal stock só estará totalmente consumido pelo mercado, e se tudo correr bem, lá para 2050.

Todos os indicadores de conjuntura, pelo menos no último ano, são sempre negativos, com os valores médios seguintes (apreciação de actividade:-32,5;carteira de encomendas: -63,3;perspectivas de emprego: -35;perspectivas de preços: -21,8).

Numa fase anterior do processo, há muitos promotores a perder muito dinheiro porque investiram em terrenos caros e agora não têm condições para avançar com qualquer construção (2).

Num mercado já completamente encharcado de casas, o agudizar da crise financeira, as medidas tomadas pelos bancos de cortes profundos à concessão de crédito à habitação, as taxas de juro a aumentarem – Portugal teve a maior subida de taxas de juro da zona euro para o crédito à habitação (Março 2010 a Março de 2011) (15); a subida foi cerca de 4,7 vezes o valor médio da zona euro (15) – deprimem ainda mais a situação deste sector.

Por outro lado, os leilões de casas que estão a ser promovidos por alguns bancos, constituem uma faca de dois gumes, pois que embora possam trazer algum acréscimo de liquidez aos bancos, constrangem ainda mais o mercado do imobiliário novo, reduzindo, obviamente, a já fraquíssima venda de fracções expectantes e vulnerabilizando ainda mais promotores e construtores e em cascata os próprios bancos.

Por exemplo, há pouco tempo, a multinacional americana de intermediação ERA, tinha para venda mais de 4 mil fogos resultado de incumprimentos (7).

Finalmente, no que concerne ao sistema financeiro, a situação não é menos grave e deve ser entendida em dois planos complementares: no plano do crédito à construção – seja aos promotores imobiliários, seja às empresas de construção – e no plano do crédito à aquisição.

Estima-se que o negócio imobiliário represente pelo menos 50% das carteiras bancárias nacionais, constituindo portanto a questão imobiliária uma enorme ameaça para os bancos.

Relativamente à primeira vertente, que talvez constitua mesmo o maior problema, existem cada vez mais promotores a entregar aos bancos prédios recém construídos ou mesmo inacabados, para saldarem as suas dívidas, perspectivando-se que este fenómeno tenha tendência para acelerar, face ao negro quadro macro económico expectável para os próximos anos.

No 1º trimestre de 2011, as imparidades com o crédito mal parado – 1039 milhões de euros, mais do dobro do que em período homólogo do ano transacto – e cerca de três vezes superiores aos resultados líquidos, devem-se em grande medida à vertente do imobiliário.

Relativamente à segunda vertente, comecemos por recordar que, no quadro da falta de liquidez e de necessidade de reforço dos capitais próprios – Basileia III, etc. – os bancos têm parte significativa dos seus recursos aprisionados durante 20/30/40 anos em créditos bancários para a aquisição de habitação, em muitas das situações com spreads muito baixos.

É, nesta fase, o reverso da medalha do louco boom imobiliário de há anos atrás.

De recordar também, como já atrás o fizemos, que o negócio imobiliário representa pelo menos 50 % da carteira do sistema financeiro, apresentando portanto uma elevada vulnerabilidade perante o brutal stock que existe e continua ocioso, e que, no essencial, foi edificado com o recurso ao crédito bancário.

Referências:

1-Dicionário de ciências económicas, ASA, 1997, pg 23.

2-Diário Económico de 4/8/2011, pg 30.

3-Diário Económico de 4/8/2011, pg 31.

4-Jornal de Negócios de 1/8/2011, pg 16.

5-Diário Económico de 4/8/2011, pg.28.

6-Memorando de Entendimento entre o governo português, o FMI, a CE e o BCE, Maio 2011, ponto.

7-Jornal Expresso de 20/8/2011, pg 10.

8-Census 2011-Resultados preliminares, Julho 2011.

9-Fernando Sequeira, Aspectos dominantes da questão da habitação, Revista Poder Local, nº 148, pg 40.

10-Eurostat

11-Estatísticas da construção e habitação para 2009, INE, Julho de 2010.

12-Jornal Expresso de 25/9/2010, pg 18.

13-Jornal Público de 5/01/2009.

14-Jornal Expresso de 30/07/2011, pg 10.

15-BCE

16-Boletim mensal de estatística, INE, Julho 2011.

17-Jornal de Negócios de 30/8/2011, pgs 18 e 19.

De há alguns anos a esta parte, mesmo muito antes do pico de crise que atravessamos, começou a entrar na informação económica, mesmo que não especializada, a problemática das diferentes bolhas especulativas, uma das características do capitalismo na sua actual fase. Assim, foram a bolha tecnológica, a bolha imobiliária, etc. todas elas bolhas especulativas.

De acordo com especialistas, estaremos perante um “…fenómeno de bolha especulativa, quando, num mercado, o preço que é fixado se afasta duradoura e cumulativamente do preço de equilíbrio teórico, tal como poderia ser calculado a partir dos dados de base característicos do mercado…” (1).

Perante este quadro conceptual geral, e focando-nos no imobiliário, “...a bolha imobiliária reflecte uma forte valorização do preço dos imóveis, ou seja, quando os preços no mercado imobiliário estão acima ou muito acima do seu real valor e os compradores continuam dispostos a comprar activos, criando um ciclo especulativo em que é difícil estabelecer um fim. A ameaça consiste numa rápida queda dos preços…” (2).

É com base nesta perspectiva, que economistas e técnicos do imobiliário de serviço ao sistema, decretam que num dado país há ou não há bolha imobiliária, e, no caso português, decretam que não houve, não há, nem poderá haver a ocorrência de tal bolha.

De facto, a corrente de pensamento dominante, afirma que, contrariamente a outros países - Espanha, Irlanda, Grã-Bretanha, etc.- em Portugal não há nenhuma bolha imobiliária, baseada no facto de, em Portugal, os preços não terem subido tanto, quanto nesses países.

Quando afirmam que em Portugal não há nenhuma bolha imobiliária, tomando por base a evolução do preço da habitação, escoram-se no facto de haver países, como a Irlanda, em que tomando para índice 100 o ano de 1996, este índice atingiu o valor de 300 em 2006 (256 em 2011), em Espanha atingiu o valor de 280 em 2007 (256 em 2011), em Itália atingiu o valor de 177, que estabilizou entre 2005 e 2009, e em Portugal atingiu o valor de 154 em 2009 (3).

Mesmo assim, em Portugal, o preço cresceu 54 % em 13 anos, ou seja, um crescimento de 4,15 % ao ano, valor muito superior ao crescimento do Iìndice de Preços no Consumidor (IPC) nesse período.

Todavia, a mensagem que o pensamento dominante verdadeiramente pretende fazer passar, é que não há nenhuma questão imobiliária, não há nenhum problema no imobiliário em Portugal.

Porém, mesmo neste quadro ideológico dominante, começam a aparecer alguns especialistas que afirmam que “…a bolha imobiliária começa a dar sinais…” (4), ou que “não existe uma bolha imobiliária de grandes proporções…” (5), o que significa que admitem que ela existe, só que ela não é de grandes proporções.

Por outro lado, mesmo na estrita perspectiva dos preços, também começam a aparecer indícios fortes que confirmam que a bolha existe e que já teve lugar o seu rebentamento, que não ainda o clímax deste. São exemplos, o facto do fisco, em muitas circunstâncias, estar a avaliar fogos por valores superiores aos do mercado (4), quando a prática de muitas anos era exactamente a contrária (por exemplo, em Lisboa, era, pelo menos nas zonas mais valorizadas, cerca de metade do valor comercial), o facto de o Memorando de Entendimento poder impor uma descida do valor dos imóveis entregues como garantia em processos hipotecários(6), de os preços já terem caído no último ano, entre 10 e 15 %, sobretudo nas zonas periféricas das grandes cidades, mas não só (7), (17), para além de haver milhares de fogos sem valor de mercado, pois simplesmente há anos que não conseguem ser vendidos(4).

 

Todavia, este enfoque, apresenta, quanto a nós, uma visão muito simplista, redutora e unilateral da questão do imobiliário.

Brutal sobre-produção

É uma visão simplista, redutora e unilateral, porque se foca exclusivamente nas alterações de rendibilidade do negócio imobiliário considerado em si mesmo, ignorando a perspectiva macroeconómica e social, designadamente os efeitos sobre o emprego, as lógicas de investimento, os processos de falências de empresas directa ou indirectamente associadas ao imobiliário, as questões do urbanismo e do uso do solo e os efeitos sobre a saúde económica e financeira do sistema bancário e por consequência, de toda a economia.

Chamemos-lhe bolha imobiliária, ou qualquer outro nome, o que estamos é objectivamente perante um fenómeno persistente de brutal sobre-produção, particularmente de habitação, e, em menor escala, também de escritórios, decorrente de uma lógica especulativa, perversa e predadora, resultado das políticas de investimento do capital, particularmente do grande capital.

Esta é uma tese que está por demonstrar, e da qual discordamos totalmente.

Observemos com algum detalhe algumas das facetas do problema.

A partir do início da década de 90 e num processo sempre em aceleração até 2002, e que, só agora, em plena agudização da crise, começa a decrescer com algum significado, o grande capital encontrou no sector imobiliário uma nova área de intervenção.

Como é conhecido, para isso contribuiu, no fundamental, e a partir de cerca de meio do período, a descida das taxas de juro após a adesão ao euro, bem como de múltiplos e diversificados apoios do Estado à compra de habitação.

Foram actores privilegiados desta verdadeira doença que atacou a economia nacional, desde logo o sistema financeiro, mas também, embora em menor escala, os promotores imobiliários e as empresas de construção civil de média e grande dimensão e as próprias autarquias – cujo estrangulamento financeiro as empurrou para a procura deste tipo de receitas.

Por outro lado, não nos esqueçamos que quase 99 % dos edifícios são construídos por privados, dado o papel insignificante do Estado e das cooperativas, nos últimos anos neste sector.

Em Março de 2011, existiam em Portugal 5 879 845 fogos, dos quais, 1 505 662 eram fogos novos construídos entre 1991 e 2009, isto é, nos últimos 19 anos construíram-se pelo menos 25,6 % do total de fogos existentes em Portugal (8).

Enquanto que na década de 80, foram construídos em média, cerca de 28 mil fogos por ano, este número chega aos 64 mil entre 90 e 97 e aos 92 mil entre 97 e 2009, atingindo valores médios superiores a 118 mil entre os anos de 1999 e 2003, com um pico em 2002 de 130 mil fogos construídos.

Valores absolutamente inimagináveis, pois diversos especialistas propõem que o número de habitações novas a construir, tendo em vista o crescimento das famílias e alguma reposição do parque por envelhecimento, porque porventura não passíveis de reabilitação, não deverá ultrapassar os 30 mil fogos por ano, o que significa que se terá construído quase um milhão de fogos para além das necessidades, entre 1991 e 2009.

Esta política criminosa, de verdadeiro desastre nacional, envolveu verbas astronómicas – a preços correntes, e de forma muito prudente, estamos a falar de um investimento em construção de cerca de 130 mil milhões de euros.

Esta política de tudo à construção civil, que deu uma aparência de saúde e de algum dinamismo à economia portuguesa, pois durante alguns anos, foi responsável pelo crescimento do produto, apresentou e apresenta aspectos profundamente contraditórios e perigosos, pois que desviou verbas imensas necessárias ao investimento produtivo, particularmente de bens transaccionáveis, designadamente nas fileiras dos recursos naturais, sempre de alto valor acrescentado nacional, conduziu ao endividamento das famílias – segundo o Banco de Portugal (BdP) este era de 5,8 mil milhões em Dezembro de 1990, de 50 mil milhões em 2000 e de 122 mil milhões em Maio de 2010 (cerca de 70,5 % do PIB do ano) – do endividamento do sistema financeiro perante a banca estrangeira – o principal motivo da dívida externa não pública, situação por nós diagnosticada há já alguns anos (9) e confessada muito recentemente por importantes banqueiros portugueses em entrevista dada a um jornal diário – e o endividamento de muitas e muitas empresas de construção.

Política de suicídio

A este propósito, observe-se a lógica simultaneamente desindustralizante e de especulação imobiliária, mesmo já após o pico de construção de 2002. Assim, em 2004, enquanto por cada trabalhador empregue na construção civil, na República Federal Alemã (RFA) havia 5 na indústria transformadora, em Itália 2,7, em França 2,5 em Portugal havia somente 1,8 (10).

Porém, se agora tomarmos a relação entre os VAB da indústria transformadora e a construção civil, esta relação é, para o mesmo ano, de 7,54 na RFA, 3,49 na França, 4,9 na Suécia e 2,57 em Portugal (10).

Esta política de suicídio ainda não parou, pois ainda em 2009, já em pleno agudizar da crise, ainda foram concluídos cerca de 69 mil fogos. Mas, mais grave ainda, e atendendo ao intervalo de tempo, vários anos, que medeia entre a decisão de investimento e a construção e a sua conclusão, em 2008 ainda foram emitidas mais cerca de 28 mil licenças e em 2009 cerca de 21 mil para construção de novos fogos (11).

Independentemente da enorme pressão exercida sobre as famílias para a aquisição de casa própria, a par das antigas não vendidas e de outras vagas, que no seu conjunto, atingem cerca de um milhão de casas devolutas (12) – a diferença entre a produção e a procura foi aumentando. Embora não existam valores coincidentes nem credíveis, relativamente ao número de fogos por vender – novos e usados – ou não ocupados, em 2007, conforme estudo por nós realizado (9), estes oscilaram entre 550 a 650 mil.

Estes valores serão actualizados e sustentados, com referência a Março de 2011, após a publicação da versão definitiva do Census 2011. De acordo com o Census de 2001, estavam vagos 10,8 % dos alojamentos existentes à data, ou seja, cerca de 522 milhares de fogos. Não nos esqueçamos contudo, que desde essa data até 2009 (inclusivé), foram construídos, pelo menos mais 740 mil fogos.

De acordo com alguns especialistas do imobiliário, o excedente de fogos existente, parando a construção de novos fogos, daria para as necessidades previsíveis até 2050 (13).

Em finais de 2007, calculei, de forma prudente, que tal valor, a preços correntes do ano, atingiria os 90 mil milhões de euros. No quadro de uma conferência realizada pelo jornal Expresso em Setembro do ano passado, segundo alguns especialistas aí presentes, o valor das casas devolutas, deveria à data atingir os 100 mil milhões de euros (12), o que, dada a correcção de preços, dá valores muito semelhantes, ou seja, cerca de 58 % do PIB de 2010.

Enquanto que entre 2001 e 2011, o número de fogos cresceu cerca de 16 %, o número de famílias no mesmo período, embora tenha crescido mais do que em períodos anteriores, devido a alterações relevantes na sociedade portuguesa – mais divórcios, mais famílias monoparentais, etc. – cresceu 12 % entre 2001 e 2011. Como se verifica, existe um diferencial de 4% entre as taxas de crescimento das duas variáveis, pelo que o excesso de novas casas é seguramente superior a este valor, pois que muitas das novas famílias continuam a viver em casa de familiares.

Este processo de produção irracional de habitação nova – ao mesmo tempo que existem centenas de milhar de edifícios a exigir reabilitação e centenas de milhar de famílias sem habitação condigna (9) – que além de consumir poderosos meios financeiros, consome um bem único e escasso que é o solo, contra a corrente das novas teses urbanísticas, encerra em si mesmo perigos imensos, constituindo uma verdadeira bomba-relógio, que pode ser acelerado pelo agudizar da crise nas actuais circunstâncias.

Observemos com algum detalhe estes aspectos.

No domínio da actividade dominante a montante, ou seja a construção civil (construção de edifícios residenciais e não residenciais), os efeitos da sobreprodução na fase de rebentamento da bolha já estão a ser devastadores.

Desde meados da última década até agora, já encerraram dezenas de milhar de empresas de construção civil. Por exemplo, nos três últimos trimestres de 2010, encerraram por dissolução, cerca de 10,8 empresas por dia, enquanto que, no primeiro trimestre de 2011, encerraram cerca de 6,7 empresas por dia (16).

De forma continuada, pelo menos desde Agosto de 2010, que a apreciação da actividade pelos empresários é sempre negativa (variando entre -24 e -42) (16).

Por outro lado, desde 2002, foram parar ao desemprego cerca de 230 mil trabalhadores (mais de 30% do total de desempregados em sentido estrito) e nos últimos dezoito meses desapareceram 110 mil empregos no sector.

No domínio dos promotores imobiliários – que relativamente às empresas de pequena dimensão, se confundem muitas das vezes com as próprias empresas de construção civil – a situação é também, obviamente, muito complicada.

Desde logo a questão do brutal stock imobilizado de casas por vender, questão que já anteriormente observámos com algum detalhe, e que repercute, quer directamente na viabilidade dos promotores, quer indirectamente nos bancos.

Com já atrás observámos, alguns especialistas referem que tal stock só estará totalmente consumido pelo mercado, e se tudo correr bem, lá para 2050.

Todos os indicadores de conjuntura, pelo menos no último ano, são sempre negativos, com os valores médios seguintes (apreciação de actividade:-32,5;carteira de encomendas: -63,3;perspectivas de emprego: -35;perspectivas de preços: -21,8).

Numa fase anterior do processo, há muitos promotores a perder muito dinheiro porque investiram em terrenos caros e agora não têm condições para avançar com qualquer construção (2).

Num mercado já completamente encharcado de casas, o agudizar da crise financeira, as medidas tomadas pelos bancos de cortes profundos à concessão de crédito à habitação, as taxas de juro a aumentarem – Portugal teve a maior subida de taxas de juro da zona euro para o crédito à habitação (Março 2010 a Março de 2011) (15); a subida foi cerca de 4,7 vezes o valor médio da zona euro (15) – deprimem ainda mais a situação deste sector.

Por outro lado, os leilões de casas que estão a ser promovidos por alguns bancos, constituem uma faca de dois gumes, pois que embora possam trazer algum acréscimo de liquidez aos bancos, constrangem ainda mais o mercado do imobiliário novo, reduzindo, obviamente, a já fraquíssima venda de fracções expectantes e vulnerabilizando ainda mais promotores e construtores e em cascata os próprios bancos.

Por exemplo, há pouco tempo, a multinacional americana de intermediação ERA, tinha para venda mais de 4 mil fogos resultado de incumprimentos (7).

Finalmente, no que concerne ao sistema financeiro, a situação não é menos grave e deve ser entendida em dois planos complementares: no plano do crédito à construção – seja aos promotores imobiliários, seja às empresas de construção – e no plano do crédito à aquisição.

Estima-se que o negócio imobiliário represente pelo menos 50% das carteiras bancárias nacionais, constituindo portanto a questão imobiliária uma enorme ameaça para os bancos.

Relativamente à primeira vertente, que talvez constitua mesmo o maior problema, existem cada vez mais promotores a entregar aos bancos prédios recém construídos ou mesmo inacabados, para saldarem as suas dívidas, perspectivando-se que este fenómeno tenha tendência para acelerar, face ao negro quadro macro económico expectável para os próximos anos.

No 1º trimestre de 2011, as imparidades com o crédito mal parado – 1039 milhões de euros, mais do dobro do que em período homólogo do ano transacto – e cerca de três vezes superiores aos resultados líquidos, devem-se em grande medida à vertente do imobiliário.

Relativamente à segunda vertente, comecemos por recordar que, no quadro da falta de liquidez e de necessidade de reforço dos capitais próprios – Basileia III, etc. – os bancos têm parte significativa dos seus recursos aprisionados durante 20/30/40 anos em créditos bancários para a aquisição de habitação, em muitas das situações com spreads muito baixos.

É, nesta fase, o reverso da medalha do louco boom imobiliário de há anos atrás.

De recordar também, como já atrás o fizemos, que o negócio imobiliário representa pelo menos 50 % da carteira do sistema financeiro, apresentando portanto uma elevada vulnerabilidade perante o brutal stock que existe e continua ocioso, e que, no essencial, foi edificado com o recurso ao crédito bancário.

*Economista

 

 

Referências:

1-Dicionário de ciências económicas, ASA, 1997, pg 23.

2-Diário Económico de 4/8/2011, pg 30.

3-Diário Económico de 4/8/2011, pg 31.

4-Jornal de Negócios de 1/8/2011, pg 16.

5-Diário Económico de 4/8/2011, pg.28.

6-Memorando de Entendimento entre o governo português, o FMI, a CE e o BCE, Maio 2011, ponto.

7-Jornal Expresso de 20/8/2011, pg 10.

8-Census 2011-Resultados preliminares, Julho 2011.

9-Fernando Sequeira, Aspectos dominantes da questão da habitação, Revista Poder Local, nº 148, pg 40.

10-Eurostat

11-Estatísticas da construção e habitação para 2009, INE, Julho de 2010.

12-Jornal Expresso de 25/9/2010, pg 18.

13-Jornal Público de 5/01/2009.

14-Jornal Expresso de 30/07/2011, pg 10.

15-BCE

16-Boletim mensal de estatística, INE, Julho 2011.

17-Jornal de Negócios de 30/8/2011, pgs 18 e 19.

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